LEY DE VIVIENDA

SOBRE LA DURACIÓN DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA TRAS LA LEY 12/2023, DE 24 DE MAYO, POR EL DERECHO A LA VIVIENDA («B.O.E.» 25 MAYO).

Uno de los aspectos del contrato de arrendamiento que han resultado afectados por la comúnmente conocida como ley de vivienda ha sido el relativo a la prórroga forzosa u obligatoria del mismo.

Desde el año 2019 el plazo mínimo del contrato de arrendamiento de vivienda volvió a quedar fijado en 5 años (7 años si el propietario es “gran tenedor”) de tal forma aun cuando la duración inicialmente fijada sea inferior a dicho plazo puede el inquilino imponer al propietario el cumplimiento de dicho plazo a través del instrumento de la prórroga forzosa. Así, el art. 9 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos señala inicialmente:

“1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes.”

Añadiendo sin solución de continuidad:

“Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años, o de siete años si el arrendador fuese persona jurídica, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

El siguiente art. 10 prevé que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.

No obstante es el propio artículo 9 citado el que establece como causa de excepción de esta prórroga forzosa el que al tiempo de concluirse el contrato de arrendamiento, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Hasta ahora, nada nuevo. La regulación citada ha sido la vigente, con unos u otros matices, desde la entrada en vigor en 1994 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. La “novedad” que introduce la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la Vivienda, la encontramos en los apartados 2 y 3 del art. 10 en los que se introduce una llamada prórroga “extraordinaria” que puede llegar hasta los 3 años más si la vivienda arrendada se encuentra ubicada en una zona de “mercado residencial tensionado”. En concreto, el apartado 2 del art. 10 indica:

“2. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley en los que finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en el artículo 10.1, podrá aplicarse, previa solicitud del arrendatario, una prórroga extraordinaria del plazo del contrato de arrendamiento por un periodo máximo de un año, durante el cual se seguirá aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria requerirá la acreditación por parte del arrendatario de una situación de vulnerabilidad social y económica sobre la base de un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico y deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador cuando este sea un gran tenedor de vivienda de acuerdo con la definición establecida en la Ley 12/2023, de 24 de mayo , por el derecho a la vivienda, salvo que se hubiese suscrito entre las partes un nuevo contrato de arrendamiento.”

Esta prórroga extraordinaria exige que el inquilino se encuentre en situación de “vulnerabilidad social y económica” que deberá ser acreditada por el propio inquilino, estableciendo la ley que dicha acreditación deberá provenir de “un informe o certificado emitido en el último año por los servicios sociales de ámbito municipal o autonómico.” Añadiendo que la misma deberá ser obligatoriamente aceptada si el propietario es “gran tenedor”. ¿Qué va a suceder con la aplicación de este artículo? No lo sabemos. Como en otras tantas ocasiones la redacción es cuanto menos cuestionable. Por ejemplo: ¿puede oponerse el propietario que no sea gran tenedor a la prórroga aun cuando el inquilino acredite en la forma expuesta su “vulnerabilidad”? Pudiera entenderse así. Si se menciona expresamente al “gran tenedor” puede entenderse que se excluye al que no lo es. Añadimos a ello un problema de orden práctico: ¿Qué sucede si se suscita discusión sobre este particular? ¿Qué sucede si el inquilino solicita esta prórroga y el propietario se opone a ella? Obviamente que la discusión deberá resolverse en nuestros Juzgados, saturados al infinito tras la sucesión de prórrogas que venimos sufriendo desde enero, saturación que a nuestro entender solo perjudicará al propietario al que de nada servirá que pasado un año (o más) den la razón.

El siguiente apartado 3 indica:

“3. En los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la presente ley, en los que el inmueble se ubique en una zona de mercado residencial tensionado y dentro del periodo de vigencia de la declaración de la referida zona en los términos dispuestos en la legislación estatal en materia de vivienda, finalice el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1 de esta ley o el periodo de prórroga tácita previsto en el apartado anterior, previa solicitud del arrendatario, podrá prorrogarse de manera extraordinaria el contrato de arrendamiento por plazos anuales, por un periodo máximo de tres años, durante los cuales se seguirán aplicando los términos y condiciones establecidos para el contrato en vigor. Esta solicitud de prórroga extraordinaria deberá ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes, se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento con las limitaciones en la renta que en su caso procedan por aplicación de lo dispuesto en los apartados 6 y 7 del artículo 17 de esta ley, o en el caso de que el arrendador haya comunicado en los plazos y condiciones establecidos en el artículo 9.3 de esta ley, la necesidad de ocupar la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.”
La declaración de “zonas de mercado residencial tensionado” corresponde a las administraciones competentes en materia de vivienda (administración autonómica y local) para orientar las actuaciones públicas en aquellos ámbitos territoriales en los que exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población, en condiciones que la hagan asequible para su acceso en el mercado, de acuerdo con las diferentes necesidades territoriales (https://noticias.juridicas.com/actualidad/noticias/18022-primera-ley-estatal-reguladora-del-derecho-a-la-vivienda/)

En esta ocasión la prórroga se impone a todo propietario (gran tenedor o no) salvo que concurran las condiciones citadas en el propio artículo.

Veremos cual es el desarrollo e interpretación judicial de estas novedades.