¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIR QUE UN PROPIETARIO DESTINE SU VIVIENDA A ALQUILER VACACIONAL?
¿PUEDE LA COMUNIDAD DE PROPIETARIOS PROHIBIR QUE UN PROPIETARIO DESTINE SU VIVIENDA A ALQUILER VACACIONAL?
DGRN/DGSJFP. Resolución de 12 de diciembre de 2023, de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, en el recurso interpuesto contra la calificación del registrador de la propiedad de Medio Cudeyo-Solares, por la que se suspende la inscripción de determinada norma de una comunidad en régimen de propiedad horizontal.
Enlace: https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2024-943
El caso sobre el que se pronuncia la resolución de la Dirección General se trata de una Comunidad de Propietarios que en Junta General Ordinaria y contando con el voto a favor de los vecinos que representaban las 3/5 partes del total de propietarios que -a su vez- representaban las 3/5 partes de las cuotas de propiedad, acordó modificar las normas comunitaria e incluir una cláusula que dijera que “las viviendas de este bloque no pueden tener un uso de destino vacacional”.
Cumplido el requisito de elevar a público el referido acuerdo y presentado para su correspondiente inscripción en el Registro de la Propiedad, el Registrador suspendió la inscripción por considerar que este acuerdo requería para su aprobación la unanimidad de los propietarios.
¿El fundamento del criterio del Registrador? Que dicha modificación de las normas de la comunidad no estaba prohibiendo la actividad de alquiler turístico según lo dispuesto en el art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH en adelante), sino el mero alquiler vacacional, por lo que de conformidad con lo establecido en el art. 17 de la LPH, la mayoría exigida para la adopción de dicho acuerdo por la Comunidad de Propietarios es la unanimidad del art. 17.6 de la LPH y no los 3/5 del art. 17.12.
Frente a la resolución del Registrador acordando la suspensión de la inscripción del acuerdo adoptado por la Comunidad de Propietarios, ésta interpone el correspondiente recurso que es desestimado por la Dirección General sobre la base de los mismos argumentos que el Registrador.
Como punto de partida la Dirección General distingue entre alquiler vacacional y la actividad de alquiler turístico.
Considera además la Dirección que la exigencia de la mayoría de 3/5 -frente a la regla general de la unanimidad que es exigible cuando de la modificación de estatutos estamos hablando- supone una excepción a dicha regla general de la unanimidad que no puede extenderse a aquellos acuerdos que limiten el uso que un propietario puede dar a su vivienda o local.
Para ello la Dirección General recuerda los requisitos que el art. 5 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, consigna para poder considerar que nos encontramos ante una actividad de alquiler turístico. Tales requisitos- que deben darse todos ellos de forma simultánea- son:
a.- Que se trate de una cesión de la totalidad de la vivienda, amueblada y equipada en condiciones de ser usada de forma inmediata a la cesión.
b.- Que dicha vivienda sea ofertada/ promocionada en canales de oferta turística o por cualquier otra forma de comercialización/ promoción.
c.- Que la cesión se realice con finalidad lucrativa.
d.- Que dicha cesión esté sometida a un régimen específico, derivado de normativa sectorial de carácter turístico.
No cumpliendo estos requisitos, la cesión de la vivienda realizada por el propietario no podrá considerarse alquiler turístico sino alquiler vacacional y su prohibición, como pretende la Comunidad de Propietarios, debe realizarse mediante acuerdo adoptado por unanimidad y no por mayoría de 3/5.
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