DURACIÓN MÍNIMA DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

Supongamos que eres una persona que quiere alquilar una vivienda para vivir en ella de forma habitual. El propósito de la ley es protegerte para que tengas una estabilidad mínima en tu hogar, evitando que el propietario pueda obligarte a marcharte antes de tiempo. Por eso, la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que, aunque en el contrato se pacte un plazo más corto, tienes derecho a permanecer en la vivienda al menos 5 años si el propietario es una persona física, o 7 años si es una empresa o persona jurídica. Si el contrato dice, por ejemplo, que el alquiler es solo por un año, la ley obliga a que se prorrogue automáticamente cada año hasta llegar a esos 5 o 7 años, salvo que tú decidas irte antes.

Esto significa que, durante ese periodo mínimo, el propietario no puede negarse a renovar el contrato cada año, aunque así lo ponga en el contrato, salvo en casos muy concretos previstos por la ley (por ejemplo, si necesita la vivienda para sí mismo o para un familiar directo y lo ha hecho constar expresamente en el contrato). Por tanto, tienes la tranquilidad de que, si cumples con tus obligaciones, podrás quedarte en la vivienda durante ese tiempo, y solo tú puedes decidir marcharte antes, avisando con al menos 30 días de antelación una vez hayan pasado los primeros 6 meses.

Por ejemplo, imagina que firmas un contrato de alquiler el 1 de octubre de 2025 por un año, pero el propietario es una persona física. Aunque el contrato diga un año, si tú quieres, puedes quedarte hasta el 30 de septiembre de 2030, porque la ley te da ese derecho. Si el propietario es una empresa, podrías quedarte hasta el 30 de septiembre de 2032. Solo si tú decides irte antes, o si se da alguna de las excepciones legales, el contrato podrá terminar antes de ese plazo mínimo.

El derecho del inquilino a una duración mínima del contrato de arrendamiento no implica que durante ese tiempo la renta pactada deba permanecer inalterada. La renta pactada debe actualizarse. El propósito de la actualización de la renta es ajustar el importe que pagas o recibes para que se mantenga en línea con el coste de la vida, evitando que el alquiler se quede desfasado o que suba de forma desproporcionada. Normalmente, la actualización se hace una vez al año, y solo si así lo habéis pactado en el contrato; si no hay acuerdo expreso, la renta no se actualiza automáticamente..

Desde el 1 de enero de 2025, existe un límite claro para evitar subidas excesivas: la renta solo puede incrementarse hasta el menor valor entre la variación anual del Índice de Precios de Consumo (IPC), el IPC subyacente o una tasa media ajustada que publica el Instituto Nacional de Estadística. Por ejemplo, si el IPC sube un 2% y la tasa media ajustada es del 1,8%, solo se podrá aplicar el 1,8%. Además, para que el nuevo importe sea exigible, la parte interesada debe notificarlo a la otra, por ejemplo, con una nota en el recibo del mes anterior. El nuevo importe se paga a partir del mes siguiente a la notificación.

En zonas declaradas de mercado residencial tensionado, hay reglas adicionales: si se firma un nuevo contrato, la renta no puede superar la del contrato anterior (actualizada según lo pactado), salvo en casos muy concretos, como si se han hecho mejoras importantes en la vivienda. Además, si el propietario es un gran tenedor, la renta inicial no puede superar el límite fijado por el sistema estatal de referencia de precios de alquiler. Todo esto busca proteger a los inquilinos de subidas abusivas y dar estabilidad a los contratos.