¿En qué supuestos se puede suspender un desahucio por vulnerabilidad?

El Real Decreto-ley 29/2026 distingue tres escenarios. Primero, cuando quien demanda es una entidad dedicada a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados por debajo de su valor de mercado (artículo 2.1): el tribunal suspenderá el procedimiento si la persona demandada es vulnerable y no tiene alternativa habitacional, incluso aunque ya exista sentencia, siempre que no se haya practicado el lanzamiento y con independencia de que hubiera existido una suspensión anterior. Segundo, cuando el demandante es cualquier otro propietario (artículo 2.2): la suspensión exige además que la Administración no haya facilitado una vivienda alternativa. Tercero, en el desahucio por falta de pago de un arrendatario en situación de vulnerabilidad económica, se aplica la enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, salvo que el demandante sea una de las entidades del artículo 2.1.

Junto a este régimen extraordinario se mantiene el régimen general del artículo 441.5 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que permite suspender el procedimiento para que las Administraciones adopten medidas durante un máximo de dos meses si el demandante es persona física o cuatro meses si es persona jurídica. En ejecuciones hipotecarias sobre vivienda habitual, la suspensión de lanzamientos de deudores especialmente vulnerables se rige por la Ley 1/2013 y se extiende hasta el 15 de mayo de 2028. El Real Decreto-ley 29/2026 no reproduce el régimen específico que el artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 preveía para ocupantes sin título, por lo que su aplicación a estos supuestos deberá ser precisada por los tribunales.

¿Qué procedimiento se sigue para la suspensión y qué efectos tiene?

El afectado debe acreditar su situación de vulnerabilidad, mediante informe de los servicios sociales o conforme a los criterios del artículo 441.7 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, así como la falta de alternativa habitacional. En los supuestos del artículo 2.2, el tribunal requiere a la Administración competente en materia de vivienda y servicios sociales para que informe sobre los recursos disponibles y ofrezca una alternativa habitacional digna y adecuada. Si no responde o no existen recursos, el juez acuerda la suspensión mediante auto. La suspensión se revisa judicialmente cada doce meses y se alza cuando desaparece la vulnerabilidad, se facilita una alternativa adecuada, el demandado la rechaza sin causa justificada o transcurren tres años desde que se acordó.

Si el demandante es persona física o persona jurídica dedicada al alquiler habitual asequible o social, el auto de suspensión determinará que la Administración competente en materia de vivienda le compense. La compensación comprende, como máximo, la renta dejada de percibir, el coste de los suministros impagados y las costas procesales.

En la enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, la Administración dispone de un plazo máximo e improrrogable de dos meses desde que se le notifica para ofrecer una alternativa habitacional adecuada o pagar o consignar la totalidad de las cantidades reclamadas y devengadas, junto con las costas del demandante. Durante ese plazo quedan suspendidos el procedimiento y, en su caso, el lanzamiento. Si paga, la acción queda enervada, el procedimiento termina y el contrato continúa. Si transcurre el plazo sin alternativa ni pago, la Administración queda subrogada automáticamente en la posición deudora del arrendatario y no procede el lanzamiento. Esta enervación no cuenta como enervación anterior y puede producirse aunque el arrendador hubiera requerido fehacientemente el pago antes de la demanda.

Ambas medidas se aplican a los procedimientos en curso en los que no se haya practicado el lanzamiento. La persona afectada puede pedir la suspensión aunque el trámite de vulnerabilidad ya se hubiera resuelto o se hubiera agotado una suspensión anterior, y la presentación de la solicitud con la documentación justificativa determina que el letrado de la Administración de Justicia suspenda provisionalmente el lanzamiento hasta que el tribunal resuelva.

¿Existen límites o exclusiones a la suspensión por vulnerabilidad?

No se puede acordar la suspensión si no se acreditan la vulnerabilidad y la falta de alternativa habitacional. Tampoco procede cuando el tribunal considere que debe prevalecer la situación de vulnerabilidad del demandante, salvo que este sea una persona jurídica o un gran tenedor; en particular, cuando el demandante sea una persona física titular de dos o menos viviendas que acredite su propia vulnerabilidad, no prevalecerá la del demandado. La redacción de esta excepción admite distintas interpretaciones, que deberán aclarar los tribunales. La suspensión del artículo 2.1 no se aplica a los entes y empresas públicas dedicados a la vivienda social o asequible, y la enervación extraordinaria solo opera en los desahucios por falta de pago. Por último, la suspensión no es indefinida: en los supuestos del artículo 2.2 tiene una duración máxima de tres años, y el régimen del artículo 2 concluye el 31 de diciembre de 2030.

Las exclusiones que el artículo 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020 establecía para las ocupaciones sin título (entrada con violencia o intimidación, indicios de actividades ilícitas, vivienda habitual o segunda residencia del propietario, vivienda pública ya asignada u ocupación posterior a la entrada en vigor de la norma) estaban vinculadas a ese régimen, hoy decaído, y no se recogen en el Real Decreto-ley 29/2026.

Especialidades por territorio

Existen especialidades en Aragón, donde se garantiza el derecho a una alternativa habitacional digna a personas en situación de vulnerabilidad afectadas por desahucios o ejecuciones hipotecarias, suspendiéndose los lanzamientos hasta que la Administración ofrezca dicha alternativa. Además, la Administración autonómica puede hacerse cargo del pago de la renta arrendaticia en casos excepcionales. Con carácter general, la nueva obligación de enervación extraordinaria del artículo 22.6 de la Ley de Enjuiciamiento Civil recae sobre las comunidades autónomas competentes en materia de vivienda, a las que la Administración General del Estado compensará el coste, salvo los intereses de demora por su cumplimiento tardío.

Otros territorios

En Cataluña, se exige la oferta previa de alquiler social por parte de grandes tenedores antes de interponer demandas de ejecución hipotecaria o desahucio, y se prevén procedimientos extrajudiciales de mediación para situaciones de sobreendeudamiento. En la Comunidad Valenciana, la entidad adjudicataria debe concertar un arrendamiento con opción de compra con el deudor en situación de emergencia social, y la Generalitat puede asumir el pago de la renta durante los primeros años.