SUSPENSIÓN DE DESAHUCIOS POR VULNERABILIDAD

Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) por el Rel Decreto- Ley 29/2026, de 6 de octubre: La reforma de la LAU limita qué tributos y gastos puede cargar el propietario al inquilino: el IBI ya no se puede repercutir en los contratos nuevos, la tasa de basuras sí, y en las zonas tensionadas hay límites adicionales para que los gastos no sirvan de atajo para subir la renta y superar los límites legalmente establecidos.

SITUACIÓN TRAS LA ENTRADA EN VIGOR DEL REAL DECRETO- LEY 29/2026

Hasta ahora, la pregunta habitual era sencilla: ¿quién paga el recibo?. Tras el Real Decreto-ley 29/2026 la respuesta exige comprobar cuatro cosas:

1. Qué tributo es (no es lo mismo el IBI que la tasa de basuras).
2. Quién es el «obligado tributario»- según el derecho tributario- de ese tributo, es decir, quién debe pagarlo frente a la Administración según la ley.
3. Cuándo se firmó el contrato, porque la reforma solo afecta a los alquileres formalizados después de su entrada en vigor.
4. Si la vivienda está en una zona de mercado residencial tensionado, donde rigen límites extra.

La regla general: no cargar al inquilino tributos que no le corresponden

La nueva redacción del artículo 20 de la LAU impide que el arrendador imponga al inquilino tributos asociados a la vivienda cuando este no tiene la condición de obligado tributario. La propia norma recoge la salvedad: la prohibición no se aplica en los supuestos en que el arrendatario sí tenga esa condición.

Esta idea explica por qué el IBI y la tasa de basuras reciben un trato distinto.

¿Puede el propietario cobrar el IBI al inquilino?

En los contratos nuevos, no. El IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles, que se debe pagar por el hecho de ser propietario de una vivienda) lo debe pagar el propietario frente al Ayuntamiento porque el inquilino, según las normas de derecho tributario, no es el obligado tributario. Por eso, el arrendador ya no puede incluir una cláusula que obligue al arrendatario a asumir el recibo del IBI.

Es un cambio relevante. Con la regulación anterior, el artículo 20.1 permitía pactar que determinados tributos corrieran a cargo del inquilino, y el Tribunal Supremo llegó a respaldar la repercusión del IBI y de la tasa de basuras cuando constaba en el contrato, incluso sin indicar su importe anual, siempre que estuvieran individualizados para esa vivienda.

¿Y la tasa de basuras?

Sigue pudiendo repercutirse. La razón está en la propia salvedad del artículo 20.1. En la tasa de basuras, el sujeto pasivo es el beneficiario del servicio, que en un alquiler es el inquilino. El propietario aparece solo como sustituto frente al Ayuntamiento, según el artículo 23.2.a) de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales.

Como el arrendatario sí es obligado tributario de esa tasa- según las propias normas de derecho tributario-, encaja en la excepción y el pacto por el que se acuerda que sea el inquilino el que pague la tasa de basuras, sigue siendo válido.

Zonas tensionadas: límites adicionales

En las zonas de mercado residencial tensionado, la reforma añade dos frenos en el artículo 17:

• Artículo 17.6: nada nuevo respecto al contrato anterior. No se pueden introducir condiciones en el contrato que trasladen al inquilino cuotas, gastos generales, servicios, impuestos, tasas, cánones, contribuciones especiales u otros conceptos análogos que no figuraran en el contrato anterior.
• Artículo 17.7: gran tenedor. Si además el arrendador es un gran tenedor, la renta inicial no puede superar el límite máximo del sistema de índices de precios de referencia. Y tampoco puede trasladarse al inquilino ningún concepto que, en la práctica, haga rebasar ese límite.

La finalidad es clara: evitar que los gastos se usen como una vía indirecta para cobrar más de lo que la renta permite.

¿Qué gastos sí puede asumir el inquilino?

• Servicios individualizados por contador (luz, agua, gas…): siguen correspondiendo al arrendatario.
• Gastos generales, servicios, cargas y responsabilidades no individualizables: pueden pactarse, como hasta ahora, siempre que conste por escrito y se fije su importe anual en la fecha del contrato, con las salvedades hechas anteriormente en cuanto al IBI y a la tasa de basura.

¿Qué gastos no puede cobrarle el propietario?

• Gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato. La norma los prohíbe «directa ni indirectamente, bajo ningún concepto o denominación», de modo que no sirve cambiarles el nombre.
• Gastos de comunidad en edificios que no estén en propiedad horizontal, como un bloque de apartamentos que pertenece a un único propietario. Es una de las principales novedades.
• El IBI, en los contratos nuevos, como hemos visto.

¿A qué contratos se aplica?

Solo a los alquileres formalizados después de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 29/2026. La disposición transitoria cuarta de la Ley de Vivienda, también modificada, establece que, salvo en materia de prórrogas y actualización de rentas, los contratos siguen rigiéndose por la normativa vigente cuando se firmaron.

En el resto de extremos contractuales, el régimen legal aplicable al contrato será el que estuviera en vigor a la fecha de firma del contrato.

Resumen rápido

• IBI: no repercutible en contratos nuevos.
• Tasa de basuras: repercutible, porque el inquilino es el obligado tributario.
• Suministros con contador: del inquilino.
• Gastos de gestión inmobiliaria y formalización: nunca del inquilino.
• Comunidad en edificios sin propiedad horizontal: no repercutible.
• Zona tensionada: no se pueden añadir conceptos nuevos respecto al contrato anterior, ni usarlos para superar el límite de renta.
• Contratos anteriores: se rigen, en general, por la norma vigente al firmarlos, salvo en lo que a la prórroga y la actualización de renta se refiere.