No es posible actualizar la renta de un contrato de arrendamiento de vivienda posterior a la Ley 12/2023 (Ley de Vivienda) exclusivamente atendiendo al IPC, salvo que este índice resulte ser el menor entre los índices de referencia legalmente establecidos. Desde el 1 de enero de 2025, la actualización anual de la renta está limitada al menor valor entre la variación anual del IPC, la del IPC subyacente o la tasa de variación anual media ajustada, publicada por el INE. Analicemos la cuestión con un poco más de detalle y a partir del planteamiento de las siguientes cuestiones:
• ¿Qué establece la Ley de Vivienda respecto a la actualización de la renta?
La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, ha introducido una limitación expresa a la actualización anual de la renta en los contratos de arrendamiento de vivienda. A partir del 1 de enero de 2025, la renta solo podrá actualizarse conforme al menor de los siguientes valores: la tasa de variación anual del IPC, la del IPC subyacente o la tasa de variación anual media ajustada, que será publicada mensualmente por el INE]. Por tanto, el IPC puede ser el índice aplicable únicamente si resulta ser el menor de los tres.
• ¿Qué ocurre si las partes pactan expresamente la actualización por IPC?
Incluso si las partes pactan la actualización de la renta conforme al IPC, la ley impone el límite de que el incremento no podrá exceder del menor de los índices mencionados. Así, el pacto entre partes queda supeditado a este límite legal, de modo que la actualización por IPC solo será válida si el IPC es el índice más bajo en el momento de la revisión. En defecto de pacto, no se aplicará actualización alguna.
• ¿Qué requisitos y procedimiento se deben seguir para la actualización?
Para que la actualización de la renta sea exigible, es necesario que se notifique por escrito a la otra parte, indicando el porcentaje aplicado y, si se solicita, acompañando la certificación del INE. La actualización será exigible a partir del mes siguiente a la notificación. Además, la actualización no es obligatoria, pero cualquiera de las partes puede exigirla, y no cabe renuncia anticipada a la actualización.
• ¿Existen particularidades en Cataluña?
En Cataluña, además de la normativa estatal, existen medidas adicionales de contención de rentas y obligaciones de información en zonas de mercado residencial tensionado. Se exige la aplicación de sistemas de referencia de precios y la inclusión de información específica en la publicidad y contratos, con infracciones tipificadas por incumplimiento. No obstante, la limitación estatal sobre la actualización de la renta también resulta de aplicación en Cataluña.
• ¿Hay otras especialidades territoriales?
En la Comunidad de Madrid, para viviendas protegidas, la renta puede actualizarse anualmente conforme al IPC, según la normativa autonómica específica [9]. Sin embargo, para arrendamientos sujetos a la LAU y la Ley de Vivienda, rige la limitación estatal mencionada.
• Resumen comparativo
