EL CAMBIO DE HIPOTECA EN INMUEBLES ALQUILADOS PERMITE DEDUCIR LOS GASTOS FINANCIEROS SEGÚN TRIBUTOS
LA SUSTITUCION DE LA HIPOTECA POR OTRA DIFERENTE PARA FINANCIAR EL INMUEBLE DESTINADO AL ALQUILER, PERMITE DEDUCIRSE COMO GASTO PARA LA DETERMINACIÓN DEL RENDIMIENTO NETO DEL ARRENDAMIENTO LOS DERIVADOS DE LA SUSTITUCIÓN
Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos nº V2165-24
La consultante es propietaria de un inmueble que destina al alquiler. Se plantea CANCELAR el préstamo hipotecario que pesa sobre la vivienda, utilizando para ello un nuevo préstamo de otra entidad, con mejores condiciones. Este cambio conlleva una serie de gastos (cancelación anticipada, notaria, Registro, tasación nueva hipoteca..) y quiere saber si los mismos son deducibles en el IRPF a la hora de calcular el rendimiento neto del alquiler de la vivienda.
Partiendo de que en el caso de la consultante el arrendamiento NO ES ACTIVIDAD ECONÓMICA, la DGT cita como preceptos los siguientes:
a.- art. 22 LIPRF sobre los rendimientos íntegros procedentes de la titularidad o derechos reales sobre bienes inmuebles.
b.- art. 23.1 LIRPF y art. 13 RIRPF relativo a los gastos deducibles de los rendimientos de capital inmobiliario que, con carácter general son “ todos los necesarios para su obtención” y con carácter particular- entre otros- a) Los intereses de los capitales ajenos invertidos en la adquisición o mejora del bien, derecho o facultad de uso o disfrute del que procedan los rendimientos, y demás gastos de financiación…”.
Sobre la base de dichos preceptos, la DGT contesta:
a.- La deducibilidad de los gastos por los que pregunta la consultante siempre está condicionada a la obtención de rendimientos de capital inmobiliario (alquiler de la vivienda).
b.- El cambio de una hipoteca por otra no conlleva que la financiación de la vivienda alquilada haya finalizado siempre que se demuestre que la nueva hipoteca se destina efectivamente a la amortización de la anterior.
c.- MUY IMPORTANTE: Cuestión distinta- señala la DGT- “sería un supuesto de CANCELACIÓN- total o parcial- DE LA DEUDA ( hipoteca inicial) y una posterior obtención de crédito- incluso con garantía sobre la vivienda alquilada- SIN CONTINUIDAD ENTRE AMBOS”. Esta operativa, a criterio de la DGT determina que:
c.1. Son operaciones distintas y
c.2.- Los gastos financieros del nuevo crédito NO serían deducibles a la hora de calcular el rendimiento neto derivado del alquiler de la vivienda.
A sensu contrario- si hay continuidad entre ambas hipotecas- la consultante puede deducirse como gastos los financieros derivados del cambio de hipoteca (con los límites establecidos en la normativa) y debe estar en posición de acreditar (requisito exigible para cualquier préstamo) por cualquier medio admitido en derecho, tanto que el nuevo préstamo se destina a la vivienda alquilada como que el mismo está siendo amortizado.
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