EXTINCIÓN DE CONDOMINIO COMUNIDAD BIENES MADRID

 

La propiedad de un inmueble está distribuida de la siguiente forma: (i) el 50% pertenece a la sociedad de gananciales formada por la consultante y su marido, (ii) un 25% pertenece a la consultante con carácter privativo y (iii) el otro 25% pertenece al hermano de la consultante.

 

La situación que se plantea es la siguiente: la consultante aporta su 25% privativo a la sociedad de gananciales ,de forma que la sociedad pasa a ser propietaria del 75% del inmueble; y una vez ello, la sociedad de gananciales adquiere el 25% del hermano de la consultante, a quien compensa en metálico, convirtiéndose así la sociedad en propietaria del 100%. ¿la adquisición del 25% del hermano de la consultante por la sociedad de gananciales (que ya era propietaria del 75%) tributa como extinción del condominio? En caso afirmativo ¿cuál es la base imponible del tributo aplicable?.

 

Dada la variedad de posibilidades de tributación que hay en relación con la extinción de una comunidad de bienes (Transmisiones Patrimoniales Onerosas ( TPO), Actos Jurídicos Documentados ( AJD), IVA…si hay o no el llamado “ exceso de adjudicación”), la Dirección General de Tributos deja claro que “…la contestación a la consulta se ceñirá exclusivamente a las comunidades de bienes que no realizan actividades empresariales”.

 

Tras una exposición detallada de los diversos preceptos tanto fiscales (arts. 7, 10.1, 31.2 TRLITPAJD Y 61 del RITPAJD), como civiles (Arts.392, 399, 400 y 450 Código Civil) que son aplicables a la cuestión, la diferenciación de si hay varias o una sola comunidad de bienes o del denominado “ patrimonio colectivo” ,y de si la disolución se produce “ sin o con exceso de adjudicación” -con sus respectivas consecuencias fiscales-, así como de las diferentes sentencias del Tribunal Supremo destacables en relación con todos estos extremos, la DGT ofrece la siguiente contestación:

 

a.- Parte de la premisa de que “ la extinción o disolución de la comunidad supone la adjudicación de bienes o derechos a cada uno de los comuneros en proporción a su cuota de participación, bien entendido que dicha adjudicación NO es una verdadera transmisión pues no se atribuye al comunero algo que este no tuviera con anterioridad…ni a efectos civiles ni a efectos fiscales…sino una mera especificación o concreción de un derecho abstracto preexistente”.

 

En idénticos términos también aclara que “ el hecho de que se separe algún comunero o que se incorpore algún nuevo comunero no determina por sí solo que se extinga la comunidad de bienes y nazca una nueva, sino, simplemente que ha variado el número de comuneros, pero la comunidad de bienes se mantendrá como tal, pues como señala el artículo 392 del Código Civil, la propiedad de una cosa o de un derecho seguirá perteneciendo proindiviso a varias personas”.

 

b.- Con carácter general se entiende que:

b.1. Hay disolución SIN EXCESO DE ADJUDICACIÓN siempre que el comunero NO reciba más de lo que le corresponde en proporción a su cuota de participación en la cosa común. En este caso se entiende que NO hay transmisión y, por tanto, la disolución tributará por AJD siempre que concurran los 4 requisitos establecidos en el art. 31.2 TRLITPAJD.

 

b.2.- Hay disolución CON EXCESO DE ADJUDICACIÓN siempre que al comunero se le ADJUDIQUE MÁS de lo que le corresponde en proporción a su cuota de participación en la cosa común. En otras palabras, el exceso que recibe es algo que NO tenía con anterioridad. 

 

En este caso, la adjudicación de ese “más” sí constituye una transmisión patrimonial que puede ser onerosa o lucrativa -según que el comunero que recibe el exceso se lo compense (onerosa) o no se lo compense (lucrativa) al comunero que recibe de menos-.

 

En el caso de transmisión lucrativa estaremos ante una donación a favor del comunero al que se le adjudica y por el importe del exceso recibido. 

 

En el caso de transmisión onerosa ( el comunero que recibe el exceso compensa a los demás) en metálico, podría determinar su tributación en el ITPAJD, en función de si el exceso surge o no de los correspondientes preceptos del Código Civil/ Derecho Foral que responden al principio general de que -cuando la cosa común sea indivisible (por alguno de los motivos recogidos en los arts. 821, 829, 1056 y/o 1062 Código Civil)- la única forma de extinguir la comunidad es adjudicar el bien/ derecho a uno de los comuneros, con la obligación de este de abonar a los restantes el exceso en metálico.

 

Con la puntualización de que, según doctrina jurisprudencial, “también tiene la consideración de compensación en metálico la asunción por el adjudicatario ( el que recibe el exceso) de la parte de deuda del otro copropietario en el préstamo hipotecario común”.

 

c.- Siguiendo la doctrina del TS (por todas la Sentencia 1502\2019, de 30 de octubre) si hablamos de la disolución de una comunidad de bienes de carácter indivisible, en la que cada comunero recibe una prestación que es equivalente y proporcional a su participación cuando el bien era de todos los comuneros, entonces dicha disolución:

 

c.1. NO estará sujeta a la modalidad de TPO en virtud de lo establecido en el art. 7.2.B) del Texto Refundido de la Ley del ITP- AJD.

 

c.2. SI estará sujeta a la modalidad de AJD

 

d.- En el caso estudiado en la consulta la DGT declara que “ la operación tributará por la modalidad de actos jurídicos documentados”, reconociendo la propia DGT que esta declaración “supone un cambio de criterio” respecto de la postura que hasta ahora venía manteniendo la propia DGT y que dicho cambio es debido a “ la doctrina emitida por el Tribunal Supremo en su sentencia 1058/2019 de 26 de marzo”.

 

e.- En cuanto a la base imponible a los efectos de la tributación por AJD declara que será el valor de referencia de la parte que adquiere la sociedad legal de gananciales (el 25% del hermano de la consultante).