VENTA DE UN INMUEBLE A CAMBIO DE CRIPTOMONEDAS

Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos nº V0935-25, de 27 de mayo de 2025

El consultante va a llevar a cabo la venta de un inmueble (no como actividad económica) obteniendo como contraprestación BITCOINS.

Se plantea tanto la calificación de la operación, como la tributación de la misma (desde la perspectiva del consultante).

La primera conclusión que arroja la consulta es que la operación se califica como PERMUTA. El fundamento legal para ello se sitúa tanto en la normativa europea por la que se define qué se entiende por “criptomoneda”, como en la definición de moneda virtual recogida en el art. 1.5 de la Ley 10\2010, de 28 de abril, de prevención de blanqueo de capitales.

A lo anterior se añade el criterio de la Dirección General de Tributos (DGT) -mantenido en diferentes consultas vinculantes- con arreglo al cual en el ámbito del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas las monedas virtuales o criptomonedas se consideran bienes inmateriales.

De este conjunto de elementos y a la vista del art. 1538 del Código Civil – en el que se define el contrato de permuta-, la DGT entiende que la venta de un inmueble a cambio de una cantidad de criptomonedas constituye una PERMUTA.

El citado artículo dispone “La permuta es un contrato por el cual cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra”.

Precisada la calificación de la operación como PERMUTA se entra en la tributación de la misma  ( desde la perspectiva del consultante que transmite el bien de su propiedad)en el IRPF.

Para dar respuesta a ello la DGT parte de los siguientes preceptos:

a.- art. 33.1 LIRPF en el que se define qué son ganancias y pérdidas patrimoniales, y a la vista de ello concluye la propia DGT que “ la venta del inmueble a cambio de criptomonedas…al margen de una actividad económica dará lugar a la obtención de renta que se calificará como ganancia o pérdida patrimonial”.

b.- A los efectos de cómo calcular esa ganancia/ pérdida patrimonial, la DGT transcribe los arts. 34.1.a) LIRPF -en el que se establecen con carácter general que el importe de esa ganancia/ pérdida será la diferencia entre el valor de adquisición y el valor de transmisión del elemento patrimonial de que se trate- y el art. 35 del mismo texto legal que establece cómo se calculan esos valores de adquisición y transmisión en el caso de que se trate de transmisiones a título oneroso.

c.- Ahora bien, como la operación ha sido calificada como PERMUTA, la DGT acude al art.37.1 de la LIRPF, en concreto al apartado h), en el que se recoge la norma específica de valoración de las ganancias y pérdidas patrimoniales en el caso de PERMUTAS.

Dicho precepto dispone “ h) De la permuta de bienes o derechos….la ganancia se determinará por la diferencia entre el valor de adquisición del bien o derecho que se cede y el mayor de los dos siguientes:

.- El valor de mercado del bien o derecho entregado

.- El valor de mercado del bien o derecho que se recibe a cambio”

La ganancia/ pérdida patrimonial que se determine se integrará en la base imponible del ahorro del periodo impositivo en el que se lleve a cabo la transmisión del inmueble por el consultante.

Por lo que respecta a esta tributación en el ámbito de la imposición indirecta ( ITP- AJD), la DGT partiendo de la trascripción de los siguientes artículos de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (i) 7.1 a) – transmisiones patrimoniales sujetas-, (ii) 7.5 ( supuestos de no sujeción), (iii) 8 ( sujeto pasivo), (iv) 10 ( base imponible), (v) 11 ( cuota tributaria), (vi) 23 del Reglamento del ITP ( tributación en las permutas) y la consideración de que el consultante efectuaría la venta fuera del ejercicio de una actividad económica, concluye:

“el consultante, como sujeto pasivo adquirente, debe tributar por la adquisición de las criptomonedas ( bienes inmateriales como se ha dejado apuntado más arriba), en la modalidad de TPO ( transmisión patrimonial onerosa)”…estableciendo acto seguido que esta sujeción se producirá “ siempre que el transmitente de las criptomonedas no actúe como empresario o profesional en el ejercicio de su actividad económica y la misma no constituya una entrega de bienes sujeta a IVA de conformidad con los previsto en el art. 7.5 del TRLITPAJD”.