VENTA INMUEBLES HERENCIA

Sentencia nº 404/2026, de 6 de abril de 2026, dictada por la Sección 2ª de la Sala de lo Contencioso- Administrativo del Tribunal, Supremo Rec. 210/2024, PTE.: Navarro Sanchís, Francisco José

ECLI: ES:TS:2026:1421 

RESUMEN: Un comprador adquirió un local comercial en el año 2015. El inmueble procedía de una herencia y en el momento de la compra en el Registro de la Propiedad constaba una «nota de afección fiscal» (esta nota es un aviso que dice que el bien responde del pago del Impuesto sobre Sucesiones si el heredero no lo paga).

Años más tarde, al ver que el heredero original era insolvente, Hacienda reclamó el pago del impuesto al actual propietario del local comercial. El propietario alegó que la nota de afección fiscal ya había caducado (el plazo es de 5 años desde que se inscribe la nota de afección fiscal en la nota simple) y que por tanto hacienda no podía reclamarle a él. 

Sin embargo, el Tribunal Supremo ha dado la razón a la Administración Tributaria fijando un criterio muy importante:

a.- El momento clave es la información que figura en el Registro de la Propiedad el día que se firma la compraventa. Si a dicha fecha figura en la nota simple del inmueble que adquieres la “nota de afección fiscal”, entonces asumes el riesgo de que si no paga el anterior propietario el impuesto al que se refiere la nota de afección fiscal, Hacienda puede ir contra tu inmueble embargándolo. 

b.- No cabe alegar la llamada “buena fe registral” por parte del comprador como medio de protección. Una cuestión es que la “nota de afección fiscal” caduque a los 5 años a efectos de figurar en la nota simple. Y otra cuestión muy diferente, que nada tiene que ver, es el derecho de Hacienda a obtener el cobro del impuesto- a través del embargo del inmueble- en aquellos casos en los que el sujeto pasivo obligado a dicho pago no lo ha efectuado. Siempre, claro está, que por parte de Hacienda se respeten los plazos de prescripción.

Por ello es importante que si estás en proceso de comprar una propiedad y en la nota simple del Registro aparece una afección fiscal (muy común en herencias o ventas previas recientes) optes por:

a.- Que el vendedor entregue una copia de la carta de pago sellada (lo que implica haber pagado) de los impuestos a los que se refiere la “nota de afección fiscal “o

b.- En caso de que no facilite el vendedor la carta de pago sellada, retener del precio de compra una parte del precio y hacerlo constar así en la escritura, hasta que se demuestre que la deuda está pagada o, en su caso, prescrita.