COMPRA VIVIENDA Y DEUDAS ANTERIORES

Consulta Vinculante de la Dirección General de Tributos nºV0688-26, de 27 de marzo de 2026.

RESUMEN: El supuesto analizado por la DGT responde a una duda habitual: ¿qué ocurre si adquieres una vivienda en una comunidad de propietarios que arrastra deudas con hacienda anteriores a qué tú la adquieras?  ¿puedes estar obligad@ a pagarlas?

Esta reciente resolución establece que el nuevo propietario se convierte automáticamente en responsable solidario de todas las deudas tributarias de la comunidad, sobre la base del art. 42.1.b) de la Ley General Tributaria. 

La clave de la resolución está en su carácter retroactivo: la responsabilidad del nuevo propietario alcanza a todas las obligaciones fiscales, incluidas las que se hubieran devengado con anterioridad a la adquisición de la vivienda.

Hacienda fundamenta este criterio en que la comunidad de propietarios es una comunidad de bienes, según la normativa contenida en los arts. 392, 393 y 396 del Código Civil. Comunidad de bienes (de pisos o locales de un edificio) que, además de la regulación señalada en el Código Civil, cuenta con su regulación específica en la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal.

Sentado el carácter de comunidad de bienes desde la perspectiva civil, el siguiente paso que se aborda en la consulta es si la comunidad de propietarios, en cuanto comunidad de bienes, puede tener la consideración de “entidad sin personalidad jurídica” a los efectos del art. 35.4 de la LGT, alcanzando una conclusión positiva. 

Sobre la base del anterior razonamiento, la Dirección General de Tributos concluye lo que sigue:

1. La responsabilidad solidaria establecida en el art. 42.1 b) de la LGT concurre en quien forme parte de la comunidad de propietarios, con independencia (y esta es la clave) de la fecha de devengo de las deudas tributarias que se están derivando.
2. El nuevo propietario forma parte de la comunidad de bienes (deudora principal frente a hacienda cuya deuda es la que se deriva) en proporción al porcentaje que haya adquirido.
3. La participación del nuevo propietario en la comunidad de propietarios implica participar tanto en los beneficios como en las cargas. Y dentro de estas últimas están las deudas tributarias.
4. Todo lo anterior sin olvidar que en caso de que deriven una deuda en base al artículo 42.1 b) de la LGT, el nuevo propietario tiene -en su condición de responsable- un derecho de reembolso de la citada deuda frente al deudor principal. Derecho este que viene reconocido tanto en la normativa fiscal (art. 41.6 de la LGT) como en la civil.