BUROFAX NO RECOGIDO POR EL INQUILINO
BUROFAX NO RECOGIDO POR EL INQUILINO. ES VÁLIDO EL PREAVISO REALIZADO POR BUROFAX AL INQUILINO SI ESTE NO LO HA RECOGIDO POR DECISIÓN PROPIA
Sentencia de 12 de mayo de 2025, Sección 19º, de la Audiencia Provincial de Madrid, Rec. 261\2024.
El 24 de enero de 2024, el Juzgado de 1ª instancia nº 103 de Madrid dictó sentencia desestimando íntegramente (con condena en costas) la demanda interpuesta por la EMV (Empresa Municipal de la Vivienda), en su condición de arrendadora, contra su inquilina, por desahucio por expiración del plazo fijado en el contrato.
La razón principal que llevó al Juzgado al dictado de la sentencia fue que la inquilina no había recibido, dentro del plazo legal, la notificación de finalización del contrato que le fue remitida por la arrendadora -vía burofax- conforme al artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Contra esta resolución, la parte demandante interpuso Recurso de Apelación basándose en que había remitido el burofax cumpliendo con los requisitos y que si la inquilina no lo había recibido fue por su propia voluntad.
Los detalles concretos del caso son: el contrato finalizaba el 1 de abril de 2023 (reconocido por ambas partes). El 1 de marzo de 2023, Correos intenta entregar a la inquilina el burofax que le ha remitido la EMV ese mismo día, pero no es posible.
La arrendataria no recoge el burofax (lo recoge su nieto) hasta el siguiente 17 de marzo.
El Recurso de Apelación se fundamenta en la correcta remisión del burofax de preaviso de finalización del contrato -enviado el 1 de marzo de 2023 al domicilio contractual- y cuya recepción fue impedida por la voluntad o negligencia de la arrendataria -o sus familiares- al no recoger el burofax hasta el 17 de marzo. Circunstancia esta que hace que la inquilina tenga conocimiento del burofax, fuera del plazo de un mes previsto en el artículo 10 de la LAU.
La Audiencia Provincial, siguiendo la doctrina del Tribunal Supremo (sentencia 493/2022 de 22 de junio) y del Tribunal Constitucional, establece que los actos de comunicación producen efectos cuando la frustración de su recepción se debe exclusivamente a la voluntad expresa o tácita del destinatario, pasividad, desinterés, negligencia, error o impericia del destinatario.
Asimismo, se recuerda que el envío de un burofax constituye una reclamación extrajudicial válida y suficiente para interrumpir plazos, siempre que se dirija al domicilio correcto y no exista comunicación posterior de cambio de domicilio, conforme a la jurisprudencia del Tribunal Supremo (sentencias 97/2015 y 541/2021).
Por tanto, la no recepción del burofax dentro del plazo legal no puede atribuirse a la arrendadora, sino a la voluntad o negligencia de la arrendataria, lo que legitima la resolución del contrato por expiración del plazo pactado.
La Audiencia Provincial estima el recurso de apelación, revoca la sentencia de instancia y declara resuelto el contrato de arrendamiento por expiración del plazo contractual. Se condena a la arrendataria a desalojar la vivienda -con apercibimiento de lanzamiento en caso de incumplimiento- y al pago de las costas originadas en la instancia.
No se impone condena en costas en el propio Recurso de Apelación.
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