DECLARAR ALQUILER IMPAGADO A HACIENDA: QUÉ DEBES HACER SI TU INQUILINO NO PAGA

Resumen: Si tu inquilino no paga el alquiler, Hacienda sigue exigiendo que declares esos ingresos en el IRPF aunque no los hayas cobrado nunca. Es una de las situaciones más injustas e incomprendidas del sistema fiscal español y afecta a miles de propietarios cada año. En este artículo te explicamos por qué ocurre, cuándo puedes deducir el impago, qué documentación necesitas y cómo actuar legalmente para proteger tus intereses. Vale la pena leerlo antes de que cierre el plazo de tu declaración.

¿Estás obligado a declarar el alquiler aunque tu inquilino no te haya pagado?

La respuesta que da Hacienda es clara y contundente: sí. La normativa fiscal española, concretamente el artículo 14.1.a) de la Ley del IRPF, establece que los rendimientos del capital inmobiliario se imputan al período impositivo en que son exigibles por el arrendador, no cuando se cobran efectivamente. Esto significa que, desde el momento en que la renta del alquiler es exigible según el contrato, nace la obligación fiscal de declarar el ingreso, independientemente de si el arrendatario ha pagado o no.

Este principio de devengo es el que genera la situación más paradójica a la que se enfrenta un propietario con un inquilino moroso: perder el ingreso y, al mismo tiempo, tener que tributar por él. Si tu inquilino no te paga, la deuda que ha contraído contigo existe jurídicamente y Hacienda la trata como un ingreso generado en ese período impositivo. No importa que el dinero no haya entrado en tu cuenta.

Esta obligación fue reafirmada recientemente por el Tribunal Económico-Administrativo Central (TEAC) en una resolución de 24 de junio de 2025 (00/01522/2022/00/00), que extendió este criterio incluso a propietarios no residentes en España que tributan por el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). La conclusión es inequívoca: los ingresos por alquiler deben declararse en el momento en que son exigibles, con o sin cobro efectivo.

Qué dice la ley: el principio de devengo y su impacto fiscal

El principio de devengo es el fundamento jurídico-tributario que sostiene esta obligación. Según la ley del IRPF, los rendimientos de capital inmobiliario se imputan al período en que la renta se hace exigible, es decir, al momento en que son exigibles conforme al contrato de alquiler. No es necesario que el propietario cobre efectivamente esa cantidad para que nazca su obligación de declarar.

Este criterio implica que, mes a mes, si el contrato de alquiler está vigente y el arrendatario está obligado a pagar aunque no lo haga, el arrendador debe computar esa renta como ingreso. Se trata de un enfoque que prioriza la exigibilidad jurídica sobre la realidad económica, lo que coloca al propietario en una posición de doble perjuicio: no cobra y además tributa.

La consecuencia práctica es que al hacer la declaración, el propietario debe incluir el importe íntegro de todas las mensualidades adeudadas durante el ejercicio fiscal, aunque ninguna se haya hecho efectiva. Es lo que la Agencia Tributaria denomina «ingreso íntegro», y es el punto de partida sobre el que luego se pueden aplicar determinadas deducciones si se cumplen condiciones muy concretas.

La resolución del TEAC que lo confirma: sin excepciones para nadie

El Tribunal Económico-Administrativo Central sentó doctrina con su resolución de junio de 2025 al resolver un caso entre una ciudadana suiza y la Agencia Tributaria. Esta contribuyente tenía una vivienda arrendada en España, el inquilino no pagaba y ella había interpuesto una demanda de desahucio. A pesar de no cobrar el alquiler, declaró los rendimientos en sus autoliquidaciones de 2018 y 2019, y posteriormente solicitó la rectificación alegando que no debía tributar por rentas no percibidas.

El TEAC denegó esa rectificación apoyándose en el Tribunal Supremo, concretamente en su sentencia de 14 de diciembre de 2021 (STS 1467/2021 Recurso de casación 5253/2020), que estableció que las cantidades que el arrendador tiene derecho a percibir tras interponer una demanda de desahucio por impago tienen la calificación de rendimiento de capital inmobiliario y deben imputarse al período impositivo en que sean exigibles. El proceso judicial no interrumpe ni suspende la obligación fiscal de declarar.

La doctrina del TEAC confirma que tanto residentes como no residentes deben tributar por el arrendamiento de un inmueble en España, con independencia de si las rentas han sido efectivamente percibidas. Esta resolución ha generado una gran alarma entre los propietarios, que ven cómo la inseguridad jurídica del mercado del alquiler se traslada también al ámbito fiscal.

¿Cuándo puedes no tributar por las rentas impagadas? La excepción del saldo de dudoso cobro

Aunque la regla general obliga a declarar el ingreso, la ley contempla una excepción relevante: los saldos de dudoso cobro. Si el impago puede considerarse correctamente justificado como incobrable, el propietario puede deducir esas cantidades como gasto, compensando el ingreso declarado. Esta es la vía que la normativa ofrece para no tributar de forma efectiva por rentas que no se han cobrado.

Los requisitos para acogerse a los saldos de dudoso cobro están recogidos en el artículo 13 del Reglamento del IRPF y son dos: que el deudor esté en situación de concurso de acreedores, o que hayan pasado más de seis meses desde la primera reclamación formal del pago sin que la deuda haya sido satisfecha. Es imprescindible que esa reclamación quede acreditada antes del 31 de diciembre del ejercicio fiscal en cuestión.

El plazo de los seis meses es determinante. Si el inquilino deja de pagar el alquiler en el mes de marzo y el propietario realiza la primera reclamación formal en abril, habrán transcurrido más de seis meses antes de que finalice el año, por lo que podrá deducir esas cantidades como dudoso cobro. En cambio, si el impago comienza en julio y la reclamación se hace en agosto, no habrán pasado los seis meses requeridos antes del 31 de diciembre y no se podrá aplicar la excepción en ese ejercicio.

Requisito 1: El inquilino está en concurso de acreedores

Si el arrendatario ha sido declarado en situación de concurso de acreedores, el propietario puede aplicar los saldos de dudoso cobro desde el momento en que se declara esa situación, sin necesidad de esperar el plazo de seis meses. En este caso, la justificación es automática: la insolvencia declarada judicialmente es suficiente documentación para acreditar que el ingreso es incobrable.

Este supuesto es menos frecuente en el arrendamiento de vivienda habitual, pero sí puede darse en arrendamientos de locales comerciales o cuando el inquilino es una empresa. En cualquier caso, conviene conservar toda la documentación que acredite la declaración de concurso, ya que Hacienda puede requerir su justificación en un control posterior.

Requisito 2: Han transcurrido más de 6 meses desde la primera reclamación formal

El supuesto más habitual en la práctica es el del moroso que simplemente deja de pagar sin declararse insolvente. En este caso, el contribuyente debe poder acreditar que ha realizado una reclamación formal del pago y que si han pasado más de seis meses desde esa reclamación hasta el 31 de diciembre del año en cuestión.

No vale cualquier comunicación: la reclamación debe ser formal y fehaciente. Esto incluye el burofax con certificación de contenido y acuse de recibo, la interposición de una demanda de desahucio, el procedimiento monitorio de reclamación de deuda, o el requerimiento notarial de pago. Una llamada telefónica o un mensaje de WhatsApp no son suficientes como justificación ante Hacienda.

Cómo reclamar formalmente el impago para salvar la deducción fiscal

Actuar con rapidez y de forma correcta es fundamental si el inquilino no paga. Desde el punto de vista tributario, el plazo para realizar la reclamación formal condiciona directamente si podrás deducir o no esas rentas impagadas en el mismo ejercicio fiscal. Por eso, ante el primer impago, lo más recomendable es proceder de inmediato con los mecanismos jurídicos adecuados.

Las vías más habituales para reclamar formalmente son el burofax con certificación de contenido, la demanda de desahucio por falta de pago y el requerimiento notarial. Cualquiera de ellas deja constancia fehaciente de la fecha de reclamación, que es el elemento clave para determinar si se cumple el plazo de seis meses exigido por la normativa. Cada caso de impago tiene sus particularidades, y contar con asesoramiento jurídico desde el principio puede marcar la diferencia entre recuperar la vivienda con las mínimas pérdidas o enfrentarse a un proceso largo y costoso.

Además de proteger la deducción fiscal, la reclamación judicial formal es el primer paso para iniciar el proceso de desahucio y recuperar el inmueble. El proceso judicial no es incompatible con la gestión tributaria del impago: ambos pueden y deben tramitarse de forma simultánea para minimizar el daño económico al propietario.

Cómo se declara técnicamente el alquiler impagado en el IRPF

Desde el punto de vista técnico, el propietario debe declarar el ingreso íntegro de todas las mensualidades exigibles en el ejercicio en la casilla de la declaración de la renta, correspondiente a los ingresos íntegros del capital inmobiliario. Esta cantidad recoge el total de rentas devengadas durante el año, hayan sido cobradas o no.

Si se cumplen los requisitos para considerar el impago como saldo de dudoso cobro, el propietario podrá incluir esas mismas cantidades como gasto deducible. De esta forma, el ingreso y el gasto se compensan y el resultado neto tributable puede ser cero o incluso generar un rendimiento negativo que se compensará con otros ingresos o se trasladará a ejercicios futuros.

Es importante que la documentación que acredita la reclamación esté correctamente ordenada y disponible en caso de requerimiento por parte de Hacienda que suele dar, para atenderlo, un plazo de 10 días. Hacienda puede solicitar en cualquier momento que el contribuyente justifique los saldos de dudoso cobro declarados, y la falta de documentación puede derivar en una regularización con recargo e intereses de demora.

¿Qué pasa si el inquilino paga la deuda más tarde?

Una vez que las rentas impagadas han sido deducidas como saldos de dudoso cobro, el asunto no queda cerrado definitivamente. Si el arrendatario acaba pagando la deuda en un ejercicio posterior —ya sea de forma voluntaria o tras un proceso judicial—, esas cantidades deben computarse como ingreso en el ejercicio en que se cobra efectivamente el dinero.

Esto implica que el sistema fiscal no perdona el ingreso: simplemente lo desplaza en el tiempo hasta el momento en que el propietario lo cobra realmente. El importe recuperado se declarará como rendimiento de capital inmobiliario en el año del cobro efectivo, sin posibilidad de compensarlo retroactivamente con los gastos deducidos en ejercicios anteriores.

Esta regla también opera si el propietario declaró las rentas como ingreso sin acogerse a los saldos de dudoso cobro. En ese caso, cuando finalmente cobra la deuda, no debe volver a declararla: ya tributó por ella en su momento. Lo importante es llevar un registro claro de qué rentas se declararon, en qué ejercicio y bajo qué concepto, para evitar duplicidades o errores en declaraciones futuras.

¿Cuándo necesitas un abogado para gestionar el impago de alquiler?

El impago del alquiler es uno de los problemas más frecuentes que gestionamos en nuestro despacho, y también uno de los que más consecuencias tiene si no se gestiona correctamente desde el principio. Un error en la fecha de la reclamación formal puede costar al propietario la posibilidad de deducir miles de euros en la declaración. Una estrategia judicial incorrecta puede alargar el proceso de recuperación del inmueble durante meses.

Contar con un abogado especializado en derecho arrendaticio y asesoramiento fiscal desde el primer impago permite actuar de forma coordinada en todos los frentes: la reclamación formal que activa el plazo fiscal, el inicio del proceso de desahucio si fuera necesario, y la gestión tributaria correcta de las rentas impagadas en cada ejercicio. No se trata de esperar a que la situación sea insostenible: cuanto antes se actúa, menores son los daños.

Si tu inquilino ha dejado de pagar el alquiler y no sabes cómo proceder, tanto desde el punto de vista legal como fiscal, contacta con nuestro equipo. Analizaremos tu caso de forma personalizada y te explicaremos cuáles son tus opciones para recuperar tu vivienda y minimizar el impacto económico del impago.

Preguntas frecuentes sobre declarar el alquiler impagado

¿Puedo no declarar el alquiler si el inquilino no me paga? No. La obligación de declarar existe desde el momento en que la renta es exigible según el contrato, aunque no se haya cobrado. Omitir estos ingresos puede dar lugar a sanciones.

¿Qué es exactamente el saldo de dudoso cobro? Es un mecanismo fiscal que permite compensar como gasto deducible los ingresos que, aunque exigibles, se consideran incobrables por haber transcurrido más de seis meses desde la reclamación formal o por encontrarse el deudor en concurso de acreedores.

¿Qué documento necesito para justificar la reclamación formal? Cualquier medio que deje constancia fehaciente: burofax con certificación de contenido, requerimiento notarial, demanda de desahucio.

¿Y si el inquilino paga después de que yo haya deducido el impago? Deberás declarar esas cantidades como ingreso en el ejercicio en que las cobres efectivamente.

¿Afecta esto también a propietarios que no viven en España? Sí. Según la doctrina del TEAC de 2024, los no residentes también están obligados a tributar por las rentas exigibles aunque no las hayan cobrado, a través del IRNR.

Lo más importante que debes recordar

• Hacienda obliga a declarar los ingresos del alquiler cuando son exigibles, no cuando se cobran.
• Si tu inquilino no paga, sigues obligado a incluir esas rentas en el IRPF como ingreso íntegro.
• Puedes deducirlas como saldos de dudoso cobro si han pasado más de seis meses desde la primera reclamación formal fehaciente, o si el inquilino está en concurso.
• La reclamación formal debe realizarse con documentación acreditable: burofax con acuse de recibo y certificado de contenido, demanda de desahucio, o requerimiento notarial.
• Si el inquilino paga posteriormente, deberás declarar esas cantidades como ingreso en el ejercicio del cobro.
• Actuar con rapidez desde el primer impago es clave, tanto para proteger la deducción fiscal como para iniciar el proceso de recuperación del inmueble.
• Un abogado especializado puede coordinar la estrategia jurídica y fiscal para minimizar el daño económico del impago.